Z czego składa się rata kredytu hipotecznego?
Pożyczenie klientowi pieniędzy jest dla banku jednocześnie kosztem i sposobem osiągnięcia zysku. Żeby był on możliwy, do kapitału, czyli przekazanej kwoty, dolicza się dodatkowe opłaty. Reguła ta dotyczy wszystkich kredytów, ale szczególnego znaczenia nabiera w przypadku hipotek. Powodem jest fakt, że osoby chcące nabyć własne mieszkanie, potrzebują na ten cel znacznych kwot. Równie duże znaczenie ma też czas spłaty, który trwa wiele lat, niekiedy nawet 30. Najlepszym sposobem, by dowiedzieć się, na co zwrócić uwagę i ile wyniesie rata, jest skorzystanie z internetowego kalkulatora kredytowego Bankier SMART. Po wejściu w link https://www.bankier.pl/smart/narzedzia/kalkulator-zdolnosci-kredytowej zainteresowana osoba widzi wskaźniki takie jak RRSO oraz wysokość wkładu własnego, marży i prowizji.
Pierwsza składowa raty to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Stanowi ona bardzo wygodne narzędzie do obliczania wysokości rat. W RRSO mieszczą się bowiem wszelkie opłaty doliczane do kapitału. Na jej wysokość wpływ ma m.in. wkład własny, a więc pieniądze, które klient powinien mieć, żeby móc starać się o kredyt hipoteczny. Komisja Nadzoru Finansowego zaleca podpisywać umowy z kredytobiorcami posiadającymi przynajmniej 20% wnioskowanej kwoty. Co ważne, KNF jedynie rekomenduje taki procent wkładu własnego. Z tego właśnie powodu można spotkać się z ofertami, w których bankom wystarcza 10% całkowitej sumy wierzytelności. W takich przypadkach należy jednak liczyć się z dodatkowymi opłatami, czyli doliczanymi do rat składkami polisy ubezpieczeniowej.
Kolejny koszt kredytu to marża. Tak jak odsetki (oprocentowanie) doliczana jest do każdej raty. Inaczej wygląda sytuacja z prowizją. Banki doliczają ją za samo pożyczenie pieniędzy. Jest ona wydatkiem jednorazowym. Niektóre banki zachęcają klientów do zaciągnięcia zobowiązania właśnie u nich, rezygnując z prowizji. Warto wiedzieć, że choć tego wydatku można uniknąć, płatne mogą być inne usługi, w tym samo uruchomienie procedury kredytowej, a nawet jej przygotowanie. Oprócz tego kredytobiorcy powinni odłożyć dodatkowe fundusze na wycenę kupowanej nieruchomości.
Indywidualne kwestie, na które należy patrzeć
Po wejściu na stronę Bankier SMART od razu można zauważyć, że podana wysokość raty zależy nie tylko od profitu oczekiwanego przez bank, ale także sytuacji materialnej klienta. Najważniejszym jest wysokość uzyskiwanego dochodu. W przypadku instytucji finansowej odpowiednio duża wypłata lub zyski z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej są sygnałem, że kredytobiorcę stać na spłacanie rat. Co więcej, daje to też nadzieję, że ewentualne przyszłe podwyżki stopy referencyjnej nie wpłyną na powstanie zadłużenia. Osobie, która ubiega się o kredyt, daje to tę samą pewność, a do tego ułatwia uzyskanie korzystniejszych warunków umowy.
Kolejna kwestia decydująca o przyznaniu (lub odmowie udzielenia) kredytu to suma rat innych wierzytelności. Ich duża ilość może być przyczyną negatywnej decyzji banku, zwłaszcza gdy są to zobowiązania zaciągnięte na niewielkie kwoty. W takim momencie doradca bankowy nabierze podejrzeń, że wnioskodawca ma kłopoty finansowe. Innymi słowy, jeśli często potrzebuje małych sum, może mieć trudności ze spłatą kosztownego kredytu hipotecznego. Instytucja pożyczająca pieniądze weryfikuje również koszty utrzymania, czyli m.in. ewentualne wydatki na niepracujących członków rodziny, a więc np. dzieci. Istotnym czynnikiem jest też długość umowy między klientem a bankiem, czyli okres spłaty kredytu.
Wpływ długości umowy na wysokość rat kredytu hipotecznego
Długość umowy z bankiem jest ściśle związana z wniesionym wkładem własnym. W najlepszej sytuacji są osoby, które mogą przeznaczyć na mieszkanie więcej niż 20% rekomendowanej sumy. Działa tu prosta prawidłowość - im więcej środków do zakupu mieszkania dołoży kredytobiorca, tym mniej będzie musiał oddać. To z kolei wprost przekłada się na możliwość zawarcia krótszej umowy, np. na 15, a nie 30 lat. Dzięki tak ograniczonej liczbie rat płaci się mniej składek, a tym samym mniej oddaje bankowi.
Nie każda osoba lub para może sobie jednak pozwolić na dodanie do ceny mieszkania 100 czy więcej tysięcy złotych. W takiej sytuacji nie pozostaje nic innego niż ubieganie się o hipotekę z jak najdłuższym okresem kredytowania. Choć ostatecznie trzeba będzie zapłacić więcej, nie jest to całkowicie złe rozwiązanie. Rozłożenie sumy na wiele lat sprawia, że każda pojedyncza rata jest niższa. Co więcej, zawsze istnieje szansa na poprawę swojej sytuacji materialnej. Otwiera to drogę do nadpłaty wierzytelności i dzięki temu skrócenie czasu trwania umowy.
Stopy procentowe - co trzeba o nich wiedzieć?
Stopy procentowe to wskaźnik służący do regulacji gospodarki, który ma istotny wpływ na wszystkie instytucje obracające instrumentami finansowymi. Jednym z ich rodzajów są stopy referencyjne, czy te dotyczące kredytów. Ustala je Rada Polityki Pieniężnej, organ NBP i są wiążące dla banków. Ich wahania wpływają na wysokość rat, w szczególności wierzytelności nowych, a więc zaciągniętych w ciągu kilku ostatnich lat. Wzrost stóp prowadzi do podwyżek rat, a obniżka - do zmniejszenia kosztów kredytu.
Jak widać, zmienne stopy referencyjne czasem pozwalają zaoszczędzić. Z drugiej strony mogą nadmiernie obciążyć domowy budżet. Z tego względu warto zastanowić się nad kredytem ze stałym oprocentowaniem. Dzięki niemu przez pewien okres (np. 3 lata) wskazania RPP nie będą wpływać na wysokość rat. Co ważne, nie jest to rozwiązanie idealne, ponieważ takie hipoteki sumarycznie kosztują więcej niż wierzytelności ze zmiennymi odsetkami.