Podatek od wynajmu nieruchomości - najważniejsze informacje

Jaki jest podatek od wynajmu nieruchomości?

Wynajem nieruchomości, zarówno mieszkalnej, jak i użytkowej, stanowi dochód, który podlega opodatkowaniu. Przychód z wynajmu to przede wszystkim ustalony czynsz, który najemca lub dzierżawca płaci właścicielowi nieruchomości. Choć najczęściej przychód jest wypłacany w formie pieniężnej, możliwa jest także zapłata w naturze, jeśli strony umowy postanowią inaczej.

Jednakże warto zaznaczyć, że przychód z wynajmu nie obejmuje opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości, takich jak czynsz uiszczany w spółdzielni mieszkaniowej, opłaty za media (prąd, woda, gaz) czy abonament telefoniczny, o ile to najemca ponosi te koszty.

Zatem przychód to wyłącznie ustalony czynsz, bez dodatkowych opłat, które obciążają najemcę. Dla podatników VAT przychód z wynajmu jest pomniejszany o należny podatek VAT, o ile dotyczy to wynajmu lokalu użytkowego.

Na jakim formularzu rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania od przychodów ewidencjonowanych?

Decyzja o wyborze formy opodatkowania zależy od charakteru działalności oraz wysokości osiąganych przychodów. W Polsce istnieje kilka metod opodatkowania dochodów z wynajmu, a najpopularniejsze z nich to:

1. Ryczałt ewidencjonowany - jest to najprostsza forma rozliczenia, szczególnie polecana dla wynajmujących prywatnie mieszkania. W tym wypadku trzeba wybrać formularz PIT-28 online. Podatek ryczałtowy wynosi 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie, a po przekroczeniu tej kwoty - 12,5%. Warto jednak pamiętać, że przy wyborze ryczałtu nie można odliczać kosztów uzyskania przychodu, co może być mniej korzystne dla osób ponoszących wysokie koszty związane z wynajmem, jak np. koszty remontów czy ubezpieczenia nieruchomości.
2. Zasady ogólne - wynajmujący mogą rozliczać się poprzez PIT-36 przez Internet według skali podatkowej, stosując stawki 17% i 32%. W tej metodzie istnieje możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu, takich jak wydatki na naprawy czy ubezpieczenie mieszkania, co może obniżyć wysokość podatku. Dodatkowo można skorzystać z kwoty wolnej od podatku (8 000 zł).
3. Podatek liniowy - ta forma opodatkowania jest skierowana do przedsiębiorców, którzy wynajmują nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podatek liniowy wynosi 19% i jest stosowany niezależnie od wysokości uzyskanych przychodów. Jest to rozwiązanie korzystne dla osób osiągających wysokie dochody, ale wiąże się z rezygnacją z wielu ulg i preferencji podatkowych.

W przypadku wynajmu prywatnego najczęściej wybieraną metodą jest ryczałt, ponieważ jest to proste w rozliczeniu, wymaga minimalnej ilości formalności i pozwala na opłacanie zaliczek miesięcznie lub kwartalnie. Z kolei wynajem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej wiąże się z koniecznością prowadzenia bardziej szczegółowej ewidencji przychodów i kosztów.

Zobowiązania osób czerpiących zyski z wynajmu mieszkania

Wynajem mieszkania i wynajem działki pod działalność gospodarczą różnią się nie tylko pod względem obowiązków podatkowych, ale także w kwestii ewidencji przychodów i kosztów.

W przypadku wynajmu mieszkania osoby fizyczne mogą rozliczać się na podstawie ryczałtu, co jest wygodne, gdy wynajmujący nie ponoszą dużych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Z kolei przy wynajmie działki na cele działalności gospodarczej, wynajmujący muszą prowadzić bardziej szczegółową dokumentację, a także mogą rozważyć inne formy opodatkowania, takie jak zasady ogólne lub podatek liniowy, które umożliwiają odliczanie kosztów uzyskania przychodu.

Wynajem działki pod działalność gospodarczą wiąże się także z obowiązkiem prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów. W przypadku działalności gospodarczej wynajmujący mogą skorzystać z odliczeń, np. na rzecz utrzymania działki czy opłat administracyjnych, co może znacząco obniżyć wysokość płaconego podatku.

W przypadku ryczałtu ewidencjonowanego wynajmujący obliczają podatek od przychodu, który nie jest pomniejszany o koszty. Dla przychodu do 100 000 zł rocznie podatek wynosi 8,5%, a powyżej tej kwoty - 12,5%.

Podatek z tytułu najmu mieszkania jest płacony do właściwego urzędu skarbowego miesięcznie lub kwartalnie do 20 dnia miesiąca (lub kwartału), za grudzień termin płatności mija do 20 stycznia kolejnego roku.

W przypadku skali podatkowej, obliczenie zależy od dochodu (przychód po odliczeniu kosztów). Dla dochodu poniżej 85 528 zł rocznie obowiązuje stawka 17%, a powyżej tej kwoty - 32%. Dodatkowo można skorzystać z kwoty wolnej od podatku.

Jak zgłosić formę opodatkowania z najmu prywatnego?

W przypadku najmu należy zgłosić formę opodatkowania w urzędzie skarbowym. Przy wynajmie okazjonalnym zgłoszenie należy złożyć w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. W przypadku wynajmu na zasadach ogólnych zgłoszenie następuje automatycznie po uiszczeniu pierwszej zaliczki na podatek dochodowy.

Zaliczki są wpłacane na mikrorachunek podatkowy, który można uzyskać na podstawie numeru PESEL (dla osób prywatnych) lub NIP (dla przedsiębiorców).