Kupno mieszkania bez księgi wieczystej

Jakie informacje zawierają księgi wieczyste i na co zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania?

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów, które opisują różne aspekty prawne nieruchomości. Sprawdź, na które informacje należy zwrócić szczególną uwagę:

• Dział I księgi wieczystej podzielony jest na dwie części.
  • Oznaczenie nieruchomości (dział I-O) - w tym dziale znajdziesz podstawowe informacje na temat lokalu, np. jego przeznaczenie, wielkość, ilość pomieszczeń i lokalizację.
  • Spis praw związanych z własnością (dział I-Sp) - zawiera informacje m.in. na temat praw, jakie przysługują właścicielowi lub właścicielom, a także udziału w częściach wspólnych budynku, jaki przypada na dany lokal.

Zwróć uwagę, czy dane, które znajdują się w tym dziale, są zbieżne z informacjami, które przedstawia sprzedawca mieszkania.

• Dział II księgi wieczystej - dowiesz się z niego, kto jest właścicielem mieszkania. Jeśli właścicieli jest kilku, w księdze wieczystej znajdują się także ich udziały.

Jeśli właścicieli mieszkania, które chcesz kupić, jest więcej niż jeden, umowa sprzedaży musi być zawarta ze wszystkimi współwłaścicielami.

• Dział III księgi wieczystej - znajdują się w nim informacje na temat roszczeń, praw i ograniczeń względem mieszkania, czyli informacje szczególnie istotne podczas zakupu mieszkania. Z działu III możesz dowiedzieć się np. czy mieszkanie objęte jest prawem służebności, prawem pierwokupu, zakazem zbywania lub czy wydany został nakaz egzekucji.
• Dział IV księgi wieczystej - w tym miejscu sprawdzisz, czy mieszkanie obciążone jest hipoteką. Jeśli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny, a mieszkanie nie ma księgi wieczystej, to konieczne będzie jej założenie - właśnie po to, aby w dziale IV zamieścić odpowiedni wpis.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie? Sprawdź, co jeszcze warto sprawdzić przed zakupem mieszkania!

• Czy właściciel nie zalega z czynszem, opłatami za media i we wspólnocie mieszkaniowej lub spółdzielni? Poproś właściciela mieszkania o takie zaświadczenia.
• Czy mieszkanie nie ma zaległości podatkowych? Jeśli kupujesz mieszkanie od firmy, a lokal pełnił wcześniej funkcję siedziby firmy. Takie zaświadczenie może wydać Urząd Skarbowy.
• Czy ktoś jest zameldowany w mieszkaniu? Dokument, który potwierdza liczbę lokatorów może wydać właścicielowi mieszkania Urząd Miasta lub Urząd Gminy

Jak sprawdzać księgi wieczyste?

Aby mieć wgląd do informacji o statusie prawnym nieruchomości, musisz znać numer księgi wieczystej. Jeśli planujesz zakup mieszkania z rynku wtórnego, możesz poprosić obecnego właściciela o numer tego dokumentu.

Księgi wieczyste prowadzone są w formie fizycznej lub elektronicznej. Jeśli chcesz obejrzeć księgę w formie teczki, powinieneś zamówić ją w czytelni ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego właściwego danej nieruchomości. Możesz także poprosić o wydanie odpisu księgi, składając odpowiedni wniosek. Dostępne są dwa rodzaje odpisów:

• odpis zwykły, który przedstawia aktualny status prawny (koszt jego wydania to 30 zł),
• odpis zupełny z historycznymi wpisami (koszt wydania to 60 zł).

Elektroniczne księgi wieczyste dostępne są na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Za pośrednictwem tej witryny możesz nie tylko skorzystać z przeglądarki ksiąg wieczystych, ale także złożyć wniosek o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych.

Mieszkanie bez księgi wieczystej - czy to możliwe?

W Polsce nie ma takiego prawa, które nakazywałoby prowadzenie ksiąg wieczystych. Mieszkania, które często nie mają wyodrębnionych ksiąg to spółdzielcze mieszkania własnościowe oraz nieruchomości, które znajdują się na działkach o nieuregulowanej sytuacji prawnej. Poza tym niektórzy właściciele mieszkań po prostu nie zakładają ksiąg wieczystych. Dlaczego? Być może nie chcą ujawnić stanu prawnego nieruchomości lub po prostu nie przywiązują wagi do formalności.

Jeśli planujesz zakup mieszkania, prawdopodobieństwo, że lokal nie będzie miał księgi wieczystej rośnie w przypadku mieszkań w starszych blokach oraz kamienicach. Mieszkania z rynku pierwotnego lub zlokalizowane w nowych budynkach, zwykle takie księgi posiadają. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat wad i zalet mieszkań w kamienicach, przeczytaj ten artykuł.

Kupno mieszkania bez księgi wieczystej - czy jest ryzykowne?

Księgi wieczyste zabezpieczają interesy właścicieli mieszkań - zarówno obecnych, jak i potencjalnych. Kupno mieszkania bez księgi wieczystej jest obarczone ryzykiem, ponieważ potwierdzenie aktualnego stanu prawnego mieszkania bez wpisu do księgi, jest trudne. Jeśli decydujesz się na zakup mieszkania bez księgi wieczystej, potwierdzenia własności nieruchomości możesz szukać w innych dokumentach. Są nimi np.:

• akt notarialny kupna mieszkania,
• postanowienie sądu, które potwierdza nabycie spadku,
• decyzja administracyjna przyznająca prawo użytkowania wieczystego,
• aktualny wypis z ewidencji gruntów.

Przewagą ksiąg wieczystych nad innymi dokumentami jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z jej założeniami, jeśli pojawiają się rozbieżności między rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości a stanem prawnym opisanym w księdze wieczystej, to właśnie treść księgi rozstrzyga sytuację na korzyść nabywcy mieszkania.

Pamiętaj, że zawsze możesz poprosić obecnego właściciela mieszkania o założenie księgi wieczystej, aby zabezpieczyć swoje interesy. Wystarczy złożyć wniosek do wydziału wieczystoksięgowego Sądu Rejonowego (razem z dokumentami potwierdzającymi posiadanie praw do lokalu).

Chcesz bez ryzyka dobrze wybrać mieszkanie, zmieścić się w budżecie i mieć wszystko w jednym miejscu? Będziesz zaskoczony, jakie to proste! Skorzystaj z narzędzia NAVIDOM!